Grundlage
Im Jahre 1919 ist die „Verordnung über das Erbbaurecht“ (ErbbVO) geschaffen worden; jetzt „Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Diese zielte auf die „Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere für die sozial schwächeren Schichten und gleichzeitig die Schaffung eines Instruments zur Bekämpfung der Bodenspekulation“.
Die hierin festgehaltenen Regelungen sind bis heute für die Erbbaurechte maßgebend. Heute ist das Erbbaurecht aber unabhängig vom Einkommen und sozialen Status vom Grundsatz für jedermann möglich.
Was ist ein Erbbaurecht?
Ein Erbbaurecht, ist das veräußerbare und vererbliche Recht einer natürlichen oder juristischen Person auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten.
Der Erbbaurechtsvertrag muss notariell beglaubigt werden. Im Anschluss daran wird das Erbbaurecht im Grundbuch als gesondertes Blatt eingetragen. Zusätzlich wird ein Erbbaugrundbuch für das Grundstück angelegt.
Ein Verkauf des Erbbaurechts bedarf (sofern dies vertraglich vereinbart worden ist), der Zustimmung des Grundstückseigentümers.
Das Erbbaurecht kann genau wie ein Eigentumsgrundstück mit Grundschulden belastet werden. Hierzu bedarf es (sofern dies vertraglich festgehalten worden ist), der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Die Grundpfandrechte sind im Grundbuch im Range nach dem Erbbauzins und dem Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers einzutragen.
Durch das Erbbaurecht entfallen für den Erbbaunehmenden die u.U. hohen Erwerbskosten für ein geeignetes Grundstück. Als Nutzungsentschädigung für das Grundstück wird im Gegenzug ein jährlicher Erbbauzins an den Erbbaurechtsgebenden gezahlt.
Das Erbbaurecht wurde früher in der Regel für eine Laufzeit von 99 Jahren vergeben. Aktuell sind bei Neuverträgen Laufzeiten zwischen 75 Jahren und 99 Jahren üblich.
Erbbauzins
Der Erbbauzins wird vom Erbbaunehmenden an den Erbbaugebenden dafür gezahlt, dass auf dem Grund und Boden des Erbbaugebenden, ein Gebäude errichtet werden darf und dieses in der gleichen Weise genutzt werden kann, als würde es sich im Eigentum des Erbbaunehmenden befinden.
Bei einem Neuvertrag liegt der Erbbauzins i.d.R. zwischen 2,5 und 3 % des Bodenrichtwertes des betreffenden Grundstücks bei Wohnbaugrundstücken. Bei Gewerbegrundstücken beläuft sich der Erbbauzins zwischen 4 und 5 %.
In den nächsten Jahren laufen zahlreiche Erbbaurechte zeitmäßig aus, sodass eine Verlängerung der Laufzeit des Erbbaurechts erforderlich wird. Bereits jetzt reichen die Restlaufzeiten oftmals nicht für eine Finanzierung des Kaufpreises aus. Um den Bedürfnissen der Erbbaunehmenden aber auch der Erbbaugebenden ausreichend Rechnung zu tragen, sind auch individuelle Laufzeitverlängerungen (z.B. 25, 30, 40 Jahre etc.) möglich. Hierzu werden speziell auf die gewünschte Laufzeitverlängerung angepasste Berechnungen in Bezug auf die Erhöhung des Erbbauzinses angenommen.
Da die Laufzeit der Erbbaurechtsverträge sehr lang ist, werden die Erbbauzinsen wertgesichert. Das bedeutet in der Praxis, dass je nach Vereinbarung die vertraglich festgelegten Erbbauzinsen alle 3, 5 oder 10 Jahre auf Basis der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland überprüft und angepasst werden.
Wie endet ein Erbbaurecht?
Heimfall
Beim sogenannten Heimfall kommt es dazu, dass das Erbbaurecht vorzeitig endet und wieder an den Grundstückseigentümer zurück übertragen wird. Die rechtliche Regelung hierzu ergibt sich aus § 32 des Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
Die Ausübung des Heimfalls ist an strenge Kriterien gebunden, die i.d.R. nur dann zum Tragen kommen, wenn seitens des Erbbaunehmenden grobe Pflicht- und Vertragsverletzungen gegeben sind. Grundlage für die Ausübung ist immer eine vertragliche Regelung der Gründe, die zum Heimfall führen können. Beispiele für derartige Voraussetzungen können dabei die folgenden Umstände sein:
- Verstoß gegen die Errichtungspflicht von Bauwerken und deren Nutzung
- Verstoß gegen die Versicherungs- und Wiederaufbauverpflichtung
- Zahlungsverzug in Höhe von mehr als zweit Jahresbeträgen
- Insolvenzverfahren gegen den Erbbaunehmenden
- Abgabe einer eidesstattlichen Offenbarungsversicherung des Erbbaunehmenden
- Anordnung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts
Wenn der Heimfall eintritt bzw. der Erbbaugebende hiervon Gebrauch macht, geht das aufstehende Gebäude vor Ablauf der Vertragslaufzeit in seinen Besitz über. Dies geschieht nicht automatisch, sondern muss aktiv geltend gemacht werden. Hierfür hat der Erbbaugebende eine angemessene Entschädigung (i.d.R. 2/3 des Verkehrswertes des aufstehenden Gebäudes) an den Erbbaunehmenden zu bezahlen.
Zeitablauf
Das Erbbaurecht wird für eine vertraglich festgelegte Dauer vereinbart. Üblich sind Laufzeiten zwischen 75 und 99 Jahren. Dementsprechend erlischt das Erbbaurecht nach Ablauf der vorgesehenen Zeit und das Eigentum an den Gebäuden geht automatisch auf den Erbbaugebenden und Grundstückseigentümer über.
In der Regel werden im Erbbaurechtsvertrag Regelungen über die Höhe der zu leistenden Entschädigung, die Zahlungsfrist etc. getroffen. Die meisten aktuellen Verträge sehen eine Entschädigungszahlung in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes des aufstehenden Gebäudes vor.
